Después de que decides mudarte a Bulgaria, no importa si solo es por algunos meses durante el año o de manera permanente, es posible que veas la conveniencia de tener tu propiedad en Bulgaria.
Todos sabemos que comprar una propiedad es un paso importante, y para evitar problemas posteriores, tome en consideración estos factores:
Las regulaciones para comprar propiedad en Bulgaria pueden diferir de las de su país de origen (es su responsabilidad entender las reglas y regulaciones búlgaras)
La forma de hacer negocios podría ser diferente de cómo se hacen en su país de origen
Tómese el tiempo para encontrar la propiedad adecuada para usted, no permita que otros lo apresuren en el proceso de decisión, piense bien y analice todos los pros y los contras, comprar una propiedad en Bulgaria es un gran paso
Obtenga toda la información necesaria, haga su tarea, valores de propiedades similares, características y otros detalles
Muy recomendable contratar a un abogado (para representar sus intereses durante el proceso de compra) que esté familiarizado con la compra / venta de propiedades en Bulgaria antes de pagar cualquier dinero o firmar un contrato
Comprar las propiedades inmobiliarias en Bulgaria no hará automáticamente que obtenga un permiso de residencia (ciudadanos de fuera de la UE) aunque si es una persona física que invierte más de 600,000 levs (alrededor de 300,000 EUR) en la propiedad, puede solicitar la residencia por inversión.
Asegúrese de que la casa que está comprando tenga el «Permiso de uso» o la Act 16, sin este permiso; no puede legalmente alquilar la propiedad o suscribirse a las compañías de servicios públicos.
Documentos necesarios para comprar una propiedad en Bulgaria
1. Documento de propiedad del bien raíz: el documento de propiedad del bien raíz que legitima al vendedor y las escrituras previas.
Los documentos de propiedad más comunes:
• Título de la propiedad, registrado en la Agencia de Registro – título de propiedad para compra y venta, título de propiedad para donación, título de propiedad para intercambio, declaración notarial;
• Escritura, con respectivas copias para el registro;
• Contrato de venta ejecutado en virtud de la Ordenanza sobre propiedades de propiedad estatal;
• Contrato de venta firmado bajo la Ley de Propiedad Municipal y la Ley de Bienes Inmuebles Públicos o Municipales del Estado. Si se ejecutan después del 1 de junio de 1996, deben registrarse en la Oficina de registro.
2. Certificado de evaluación fiscal de la propiedad: emitido por la oficina de impuestos en la ubicación de la propiedad. El Certificado de Evaluación Tributaria de la propiedad debe tener una dirección idéntica a la dirección de la propiedad según la escritura de propiedad, de lo contrario, la administración respectiva debe emitir un Certificado de Identidad de Direcciones.
El Certificado de Evaluación Tributaria debe incluir a todos los copropietarios de la propiedad.
Los copropietarios no deben tener obligaciones pendientes con respecto a la propiedad (haber pagado el impuesto a la propiedad y las tarifas de gestión de residuos) y este hecho debe indicarse en el Certificado de Evaluación Tributaria de la propiedad.
3. Certificado de estado civil del vendedor (es) que muestra el estado civil del propietario (copropietarios) a partir de la fecha de adquisición de la propiedad.
4. Certificado de matrimonio si el vendedor está casado.
5. En el caso de que la propiedad no sea adquirida durante el matrimonio, no se considera CPM (comunidad de propiedad matrimonial), pero si la propiedad es la dirección registrada del cónyuge, se debe presentar una declaración de acuerdo con el art. 26 del Código de Familia que evidencia el consentimiento del cónyuge para la venta. Lo mismo se aplica a la propiedad adquirida por herencia, donación y otros que no son CPM.
6. En el caso de que terceros registren derechos reales para la propiedad, para ejecutar la transacción de venta el usuario deben abandonar el derecho real establecido a su favor, esto se lleva a cabo mediante la presentación de una declaración de renuncia al derecho de uso. Debe ser ejecutado en la oficina del notario y está sujeto a registro. Si el usuario ha fallecido, se debe enviar un extracto del certificado de defunción.
7. En caso de que la propiedad esté sujeta a partición, el documento respectivo (contrato, juicio), debidamente registrado en la Agencia de Registro.
8. Boceto de la propiedad, en caso de transferencia de tierra (parcela, patio o parte del patio sobre el que se construye la propiedad / apartamento). Es emitido por el servicio técnico en el distrito donde se encuentra la propiedad y es válido por 6 meses.
9. Cuando la propiedad se recibió como herencia – Certificado de herencia, certificado de defunción del antepasado, son necesarios.
10. En el caso de que el vendedor (es) se divorcie, la sentencia del tribunal para la disolución del matrimonio en el divorcio debe ser presentada.
11. Los casos específicos requieren diferentes documentos que rastreen el historial de la propiedad y demuestren el derecho de propiedad.
12. Certificado de gravámenes sobre la propiedad emitido por la Agencia de registro, que incluye todos los documentos de la titularidad, desde la primera escritura de propiedad hasta la última, en el caso de la herencia, también certificado de herencia. En el caso de que la propiedad incluya terrenos o partes de tierra, también se debe adjuntar un boceto de la propiedad.
13. En caso de que el vendedor no pueda asistir personalmente a la ejecución del trato, tiene el derecho legal de autorizar a una tercera persona para que lo represente por medio de un Poder notarial. Este Poder debe describir específicamente los derechos de representación otorgados por el autorizador al autorizado. El poder notarial debe ser notariado, con la certificación de las firmas colocadas y el contenido del documento. El poder legal debe incluir una declaración notarizada bajo el art. 25, párr. 7 de la Ley de Notarías y Prácticas Notariales (NNPA) y una declaración bajo el art. 264, párr. 1 del Código de Procedimiento de Seguro de Impuestos (TIPC).
14. Documento de identidad, otros documentos que individualizan al comprador y al vendedor (documentos de identidad, si la parte de la transacción es una persona jurídica, una decisión de la autoridad competente).
15. Cuando el acuerdo se refiere a la transferencia de una propiedad en un edificio de nueva construcción -los documentos pertinentes del constructor / inversor- permisos de construcción, diseño arquitectónico y distribución de la tierra, permiso de uso – Formulario Act 16, etc.
16. Otros documentos dependiendo de los detalles del contrato. Tomando en consideración la diversidad de opciones, se recomienda que los documentos de la transacción en poder de ambas partes sean revisados por su abogado.
| información recogida de: Registry Agency at the Ministry of Justice of the Republic of Bulgaria |
Una vez que haya encontrado una casa-departamento que planeaba comprar y aceptó el precio de venta, deberá seguir los siguientes pasos:
Firme un contrato preliminar y pague un depósito (en caos que ta transacción tome mas de unos pocos días)
Firme el acta notarial y realice el pago final.
El proceso de compra es generalmente directo y puede completarse en unas pocas semanas.
Para ciudadanos no pertenecientes a la UE / EEE
Si la propiedad tiene terreno (es decir, no es un apartamento) y usted no es ciudadano de la UE o del EEE, deberá formar una sociedad de responsabilidad limitada para comenzar su compra. La propiedad con terreno incluye todas las casas con jardines, apartamentos / apartamentos que incluyen partes «ideales» de terreno, oficinas y propiedades comerciales.
Los ciudadanos de los estados de la UE pueden poseer propiedades y tierras en Bulgaria en los mismos términos y condiciones que los búlgaros.
Con arreglo a la legislación búlgara, la transferencia de los derechos de propiedad, así como el establecimiento de derechos reales limitados respecto de los bienes inmuebles se realiza mediante un acuerdo formal (generalmente denominado «escritura notarial»), ejecutado por las partes y un Notario Público debidamente habilitado y autorizado para actuar dentro de la región de la ubicación de la propiedad.
Las transferencias de propiedad o derechos limitados con respecto a bienes inmuebles están sujetos a inscripción en el Registro de Bienes Raíces correspondiente. Se considera que el propietario legal de la propiedad es la persona inscrita en el Registro de Bienes Raíces.
Por lo general, lleva unas pocas semanas completar los procedimientos necesarios para registrar una propiedad.
COSTOS DE LA TRANSACCIÓN |
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| Quien lo paga? (cirscunstancias normales) | ||
| Impuesto a la transferencia | 0.10% – 3% | Comprador |
| Gastos Notariales | 0.10% – 1.50% | Comprador |
| Gastos de regsitro | 0.10% | Comprador |
| Comision de el corredor
de propiedades |
2.50% – 3%
2.50% – 3% |
Comprador
Vendedor |
| Gastos de traductor | Normalmente 30 levs | Comprador |
| Gastos pagados por el comprador | 2.80% – 7.60% | |
| Gastos pagados por el vendedor | 2.50% – 3% | |
Si bien esperamos que esta información sea útil, tenga en cuenta que no pretende ser la única guía que los posibles compradores sigan cuando consideren realizar una compra.
