Ако сте решили да се преместите в България окончателно или временно, най-вероятно се замисляте за това как да си купите имот в страната.
Всички знаем, че покупката на имот е важна стъпка. За да избегнете евентуални проблеми, имайте предвид следните фактори:
Условията за закупуване на имот в България биха могли да бъдат различни в зависимост от родната ви страна (ваша отговорност е да познавате правилата и българските закони).
Условията за развиване на бизнес биха могли да бъдат различни от тези във вашата страна.
Отделете нужното време за намиране на подходящия за вас имот. Не позволявайте на други хора да ви карат да бързате. Добре помислете и анализирайте всички доводи „за“ и „против“. Да си купиш имот е голяма крачка.
Сдобийте се с цялата нужна информация, заемете се с тази задача, проучете цените на сходни имоти, всички характеристики и други детайли.
Препоръчително е да се консултирате с адвокат (той да представлява интересите ви в процеса на закупуване), а и да е запознат с покупко-продажбата на имоти в България преди да платите каквато и да е сума или да подпишете договор.
Да си закупите недвижимо имущество в България не ви дава автоматично право на постоянно пребиваване (за граждани извън ЕС), но ако сте физическо лице и инвестирате над 600 000 лева (приблизително 300 000 евро) в имот, имате право да поискате пребиваване поради инвестиции.
Уверете се, че имотът, който купувате има всички необходими разрешения – т.нар. „Разрешение за ползване“, Акт 16 и т.н. Без този вид разрешения, не можете да давате под наем имота или да се позлвате от услугите на обществените институции.
Необходими документи за закупуване на имот в България
- Документ за собственост върху имота – последният документ за собственост на недвижимия имот, с който се легитимира продавача, както и предходни нотариални актове.
Най-често срещани документи за собственост:
• нотариален акт, вписан в Агенция по вписвания – нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, констативен нотариален акт и др.;
• крепостен акт, към който има записка за вписването му;
• договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
• договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако са сключени след 01.06.1996 г. следва да бъдат вписани в Службата по вписванията.
- Удостоверение за данъчна оценка на имота – издава се от съответната данъчна служба по местонахождение на имота. В данъчната оценка адресът на имота трябва да е идентичен с адреса на имота по нотариален акт, в противен случай от съответния район се издава удостоверение за идентичност на адреси.
В данъчната оценка на имота трябва да са вписани всички съсобственици на имота.
Съсобствениците трябва да нямат непогасени задължения за имота (да са платили данък и такса смет) и това да е вписано в удостоверението за данъчна оценка на имота.
- Удостоверение за семейно положение на продавача (продавачите), от което да е видно какво е било семейното положение на собственика (съсобствениците) към датата на придобиване на имота.
- Удостоверение за сключен граждански брак, ако продавачът е семеен.
- В случай, че имота не е придобит по време на брака, той не е СИО (семейна имуществена общност), но ако съпругът (съпругата) е адресно регистриран там, се попълва декларация по смисъла на чл.26 от СК за съгласие за продажбата. Същото се отнася и за имоти, придобити по наследство, дарение и др., които не представляват СИО.
- Ако за имота има вписано вещно право на ползване, за да се извърши продажбата следва ползвателят да се откаже от учреденото му вещно право – това става с декларация за отказ от право на ползване. Извършва се пред Нотариус и се вписва. В случай, че ползвателят е починал, се представя извлечение от акт.
- Ако за имота е извършвана делба – съответен документ (договор, съдебно решение), вписан надлежно в Агенция по вписванията.
- Скица на имота, когато се прехвърля земя (поземлен имот, дворно място или част от дворно място, върху което е построен имота/апартамента). Издава се от техническата служба на района по местонахождение на имота и важи 6 месеца.
- Когато имотът е получен по наследство – Удостоверение за наследници, акт за смърт на наследодателя, завещание.
- В случай, че продавачът(ите) е разведен, се представя съдебно решение за прекратяване на брака с развод.
- В конкретните случаи се изискват различни документи, проследяващи историята на имота и доказващи собствеността.
- Удостоверение за тежести върху имота – издава се от Агенция по вписвания, прилагат се всички документи за собственост – от първия нотариален акт до последния, при наследство – и удостоверения за наследници. Ако към имота има земя или идеална част от земя, се прилага и скица на имота.
- В случай, че продавачът не може да присъства лично на сделка, той по закон има право да упълномощи трето лице да го представлява с пълномощно. В пълномощното изрично се описват правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство. Пълномощното се заверява нотариално – заверяват се подписите и съдържанието на документа. Към пълномощното се заверяват нотариално и декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД и декларация по чл. 264, ал.1, от ДОПК.
- Документ за самоличност, други документи, индивидуализиращи купувача и продавача (лични карти, удостоверения за актуално състояние, в случай, че страна по сделката е юридическо лице – решение на съответния компетентен орган.
- Когато се прехвърля имот в новопостроена сграда – съответни документи от строителя/инвеститора – разрешение за строеж, архитектурен проект и разпределение на площите, Разрешение за ползване – Акт, обр 16 и други.
- Други документи в зависимост от конкретните специфики на сделката. Предвид на многообразието от възможни варианти е препоръчително документите на двете страни по сделката да бъдат надлежно проверени от Вашия адвокат.
Информация от: Registry Agency at the Ministry of Justice of the Republic of Bulgaria
След като откриете подходящата къща или апарамент, която възнамерявате да си купите и ако вече сте се съгласили с цената, можете да последвате следните стъпки:
Подпишете предварителен договор и платете капаро (в случай, че транзакцията отнеме време)
Подпишете нотариален акт и осъществете финалното плащане.
Процесът по закупуване обикновено следва споменатите стъпки и може да се изпълни в рамките на няколко седмици.
За граждани, които не са от ЕС / ЕИП
Ако имотът включва земя (тоест, не е апартамент) и вие не сте граждани на ЕС или ЕИП, трябва да разполагате с дружество с ограничена отговорност, за да извършите покупката. Собственост с парцел означава къща с градина, апартаменти с идеални части от даден терен, офиси и търговски имоти.
Гражданите на държави от ЕС могат да притежават имоти и земи в България съгласно условията и нормите, валидни за българските граждани.
Съгласно българското законодателство, прехвърлянето на правата на собственост, както и установяването на реалните ограничени права спрямо недвижимите имоти се осъществява чрез споразумение (наречено „нотариален акт“), подписано от страните в присъствието на нотарус, упълномощен и с право да действа в района на местоположение на имота.
Прехвърлянето на собственост и ограничени вещни права по отношение на недвижимо имущество подлежи на вписване в съответния регистър за недвижими имоти. Счита се, че законният собственик на имота е човекът, който е вписан в Имотния регистър. Следователно – отнема няколко седмици да се извършат съответните процедури, за да се регистрира имот и собственост.
РАЗХОДИ ПО ПРЕХВЪРЛЯНЕТО
Кой ги плаща? (нормални обстоятелства)
Данък за прехвърляне 0.10% – 3% Купувач
Нотариални разходи 0.10% – 1.50% Купувач
Разходи по вписване 0.10% Купувач
Комисионна за брокера
на недвижими имоти 2.50% – 3%
2.50% – 3% Купувач
Продавач
Разходи за преводач Обикновено струва около 30 лева Купувач
Разходи, които купувачът покрива 2.80% – 7.60%
Разходи, които продавачът покрива 2.50% – 3%
Надяваме се тази информация да ви е била полезна. Имайте предвид, че тя не претендира, че е единственото ръководство, което евентуалните купувачи могат да следват, когато осъществяват покупка.
